Черновик примерного расчёта, по проекту строительства ЖК в г. Щелково, Московская обл.
Расчёт себестоимости строительства будет проводиться только СМР, без учёта стоимости земли, без учёта подключения к ТУ, без нагрузки администрации и объектов соцкультбыта, без благоустройства территории. Стоимость кредитных денег тоже не учитываем. По данным справочников Наш.Дом.рф, на декабрь 2025 года себестоимость строительства МКД жилья в Московской области составила от 80 до 82 тыс.руб за 1 кв.метр. С учётом того что у пример в черновом варианте и прошло 3 месяца, мы сумму примем как 85 000 руб/кв.метр
В разработке партнёра есть земельный участок общей площадью 9,61 Га,
кадастровый номер 50:14:0030462:84,
Категория земель Земли населённых пунктов,
ВРИ для малоэтажного жилищного строительства.
Участок расположен в Московской обл, р-н Щелковский, в районе дер. Набережная.
Участок неправильной геометрической формы имеет ровный рельеф. Данный участок входит в зону КРТ (комплексное развитие территорий). Документ по ссылке
Предположим, что в администрации выдали новое ГПЗУ, с новыми согласованными условиями по плотности застройки до 20 000 кв.м/Га. Проектное бюро готово спроектировать от 180 000 кв.м, при которых 156 500 кв.м это продаваемая площадь.
- Однокомнатные квартиры по 35 – 38 кв.м = от 2 059 до 2 235 штук.
Общая площадь 78 250 кв.м; - Двухкомнатные квартиры по 52 – 56 кв.м = от 1 074 до 1 157 штук.
Общая площадь 60 192 кв.м; - Трёхкомнатные квартиры по 70 – 73 кв.м = от 247 до 257 штук.
Общая площадь 18 058 кв.м;
По нормативам Мособлархитектуры на 1 Га можно спроектировать и построить не более 20 000 кв.м помещений всего. Тот же гос.орган ограничивает строительные компании по высоте застройки, разрешено строить не более 9 этажей, а при 9-ти этажной застройке на 1 Га, как ни крути, получается не более 10 000 кв.метров.
Приказ Минстроя России от 8 декабря 2025 г. № 777/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2026 года и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на I квартал 2026 года» По Московской обл., составляет 166 424 руб. Источник: https://www.minstroyrf.gov.ru/docs/475295/
Для понимания примерно стоимости продаваемого жилья в новостройках по данным портала ЦИАН за 15 марта 2026 года.
Выберем г. Щелково Московской обл. и сформируем фильтр поиска Скриншот
Найдено 56 объявлений, в которые попали предложения уже построенного жилья. Стоимость метра в объявлениях варьируется от 105 000 руб за метр до 203 000 руб за метр. В большинстве предложений по новостройкам сдачи 2026 – 2027 год показали стоимость за метр 170 000 руб. Эту сумму мы примем за отправную при нашем дальнейшем расчёте.
Рынок продаваемого жилья в Московской обл. г. Щелково оказался очень маленьким. Имеет мало предложений нового строительства.
Любое построенное здание имеет общую площадь, полезную продаваемую площадь, технические помещения и неиспользуемые непродаваемые площади. Соотношение продаваемых и непродаваемых метров по показателям проектного бюро составляют 85/15.
Для определения себестоимости затрат на строительство, в нашем примере это 85 000 руб за кв.м общей площади, строительство ведётся всего комплекса, умножаем на 180 000 кв.метров всего ЖК, получаем 15 300 000 000 руб.
С учётом того, что ширококорпусные дома имеют меньшую стоимость затрат на СРМ с размере 8%, себестоимость 1 метра составляет 78 200 руб, вместо 85 000 руб. При умножении значений получаем 14 076 000 000 руб.
Другие решения ссылка помогают ещё снизить себестоимость строительства.
При использовании сборный каркас технологии КИС (ссылка), то экономия на СМР составит еще на 10 — 12% меньше.
Для определения суммы реализации проекта в расчёт берутся только продаваемые площади и для расчёта подлежат только продаваемые кв.метры.
В нашем примере сумма реализации составляет 170 000 руб за кв.метр.
Наш ЖК имеет 156 500 кв.м, умножаем на 170 000 руб, получаем 26 605 000 000 руб.
Сумму прибыли 26 605 000 000 руб вычтем сумму расходов 14 076 000 000 руб, разницу получаем 12 529 000 000 руб. Про НДС расчёт ведется отдельно другими специалистами, с тем что часть этой суммы уже входит в себестоимость строительства и часть подлежит возмещению
Часть расходов, которую мы не учитывали в начале расчёта, они всё равно есть и ложатся на сверху весь проект дополнительно. Не важно сколько метров всего в ЖК, будь это 100 тыс.кв.м или 180 тыс.кв.м, и какая у Вас получилась общая сумма себестоимости по проекту, эти расходы застройщику в любом случае нужно потратить и выполнить работы. Каждая компания самостоятельно считает свой проект, и на сколько он будет выгодным сама принимает решение.
Выводы по этим черновикам сделать сложно, у нас нет для сравнения проекта и расчёта других альтернативных расчётов, от компаний, которые выполняют своё строительство ЖК на своём земельном участке. Применив на своём участке арх- решения ширококорпусных домов с преимуществами и формулу как черновик, строительная компания может увидеть разницу.
Вариант 2. Строительная компания может взять предложенный в примере участок 9,61 Га в г. Щелково, Московской обл и провести свой расчёт по своим имеющимся в работе ТЭПам.
Да, естественно при условии, что плотность застройки в ГПЗУ администрация выдала не более 20 000 кв.метров на 1 Га.
Предлагаю девелоперской /строительной компании обсудить альтернативный вариант развития её проекта. Нового ЖК на участке, где еще нет согласованных ТЭПов или ГПЗУ не получено. Наша предложенная новая концепция для администрации будет по интереснее и иметь лучшие ТЭПы.
