Решения для комплексной застройки жилых многоквартирных домов.

Решения для комплексной и точечной застройки жилых многоквартирных домов.
Проектирование.

Новое это хорошо забытое старое. Ранее, в конце 2006 года была нехватка земельных участков и высокая цена на них, поставила перед архитекторами проектной организации задачу по созданию оптимальной серии жилых домов (блок-секций и зданий точечной застройки), которая могла в себе сочетать экономически целесообразные, современные методы строительства и перспективные архитектурно — планировочные проектные предложения. Для сегментов эконом и эконом повышенной комфортности были разработаны новые ширококорпусные дома.
Полная справка от архитектора по ссылке

Ширококорпусные дома и преимущество новых решений для МКД.

Для создания нового ЖК, используя разработанные решения, любая компания может в разы улучшить показатели своего проекта. Это позволяет:

1. При расчете общих затрат (в переводе на стоимость 1 кв.м без чистовой отделки) снизить себестоимость. Будет ниже чем обычно, так как в ширококорпусных домах (далее ШКД) периметр ограждающих конструкций существенно меньше, что даёт экономию СМР при строительстве коробки примерно на 8-9%.
— Речь идёт о любом ДСК и любом типе конструктива — монолитном, блочном, полносборном или сборно-монолитном каркасе. Это зависит от предпочтения генподрядчика и его специализации.
При использовании сборный каркас технологии КИС (ссылка), то экономия на СМР составит еще на 10 — 12% меньше.  
— Снижение затрат при получении ТУ на теплоэнергоснабжение до 30% и повышение общей энергоэффективности ЖК при дальнейшей эксплуатации зданий (уменьшается потребность в мощности внешнего источника теплоснабжения на 30-40%).

2. Соотношение общей площади, от продаваемой к непродаваемой, составляет 85%/15%.
— Общая площадь этажа составляет 500 кв. метров и более. При этом корпус здания всего на несколько метров шире;
— Возможность расположить на этаже от 8 до 12 квартир (в зависимости от ТЗ заказчика);
— Увеличение количества продаваемых полезных площадей, более, чем на 35%. Непродаваемая площадь 15% (от площади этажа в 500 кв.м) составляет 75 кв.м и продаваемая 425 кв.м.
— Применение арх-планировочных решений с возможностью набора поэтажно-различного набора квартир без изменения несущих конструкций стен и инженерных коммуникаций. А в иных случаях, соотношение позволяет получить 88%/12%;
— Заказчик может запросить в ТЗ любую необходимую квартирографию (типы квартир — 1, 2-х или 3 комн. и их процентное соотношение на отдельно жилой дом или весь ЖК), в любом соотношении и на любых этажах. Также возможно их изменение в соотношении в ходе строительства, что очень влияет на ликвидность и сроки продаж в периоды изменений на рынке.
— Улучшение ликвидности общей площади квартир происходит за счет арх-планировочных решений серий блок-секций и домов точечной застройки, позволяющих дать максимальное количество квартир на этаже до 12 квартир в зданиях (эконом-класса) и до 10 квартир в зданиях (повышенной комфортности);

Например, в типовой серии П-44Т на этаже 4 квартиры (3 комн. +1 комн. и 3 комн.+2 комн.).
Общая площадь этажа составляет 330 — 340 кв.м. Продаваемые площади составляют до 250 кв.м с этажа, непродаваемая площадь составляет более 30%.
Получатся разница примерно на 70% меньше, вместо 425 кв.м из приведённого примера выше.

Могу я с Вами тут остановиться? …
Попросить записать себе заметку, чтобы спросить у своих коллег проектировщиков или сметного отдела, решить такую задачу. Про соотношение 425 и 250, в пересчете на весь проект строительства.

3. Существенно сократить сроки строительства, так как построить в 2 раза меньше секций при одинаковой этажности можно гораздо быстрее.

4. Увеличение плотности застройки до максимально разрешённых в ГПЗУ показателей (точнее так, сколько администрация согласует, столько проектное бюро и выдаст);
  — При корректировке уже существующего проекта планировки с утверждёнными параметрами ПБ может:
а). Уместить это же количество кв.м в два раза меньшее количество секций.
б). Резко улучшить баланс территории (наземные парковки, проезды, озеленение, благоустройство, детские площадки и т.д.);
— Возвести дополнительные объекты (при желании и возможности).

Пример по Зеленограду:
Описание ссылка, что предложили, ссылка и визуализация ссылка

Это интересно, полезно и выгодно.

В 2012 – 2014 годах был спроектирован и построен МКД микрорайон на 500 тыс. кв.метров. Ссылка на визуализацию. Люди в нём живут уже более 12 лет.

Если компании используют в своей работе такие инструменты, значит, они рабочие и подходят для МО и большинства других регионов, где жителям нашей страны нужно улучшить жилищные условия. Ранее уже сообщал, что собранный и проверенный на практике комплекс инструментов, позволяет привлекать больше заказчиков на развитие земельных участков.

При использовании инструментов по привлечению заказчиков оказалось, что применяемые в работе, они показали хорошие результаты. Из 2-х встреч с компаниями Федерального уровня, обе они стали заинтересованы в сотрудничестве. Таким образом, в начале 2023 года, работая по развитию земельных участков в МО, у меня в работе появились 2 компании как стратегические партнёры. Обе эти компании с оборотом свыше 50 млрд руб. (отчетность за 2024 год). Обе заинтересованы на протяжении 3 – 5 лет, ежегодно приобретать по 5 000 и 3 000 готовых квартир в построенных МКД домах. Оба заказчика ждут предложений к началу работы.
Также, из двух встреч с руководителями филиалов банков, оба проявили свою заинтересованность. В связи с этим, было принято решение, работу на привлечение заказчиков и инвесторов не продолжать, а проводить персональную работу с собственниками земельных участков и застройщиками.

Сравнительный пример создания проекта ЖК в г. Щелково Московской обл. см по ссылке Каждая компания всегда готовит свой расчёт по проекту и принимает своё решение. Это разумно и объективно. С учетом всех показателей сравнительного примера, проектное бюро на земельном участке проекта выдаёт более чем на 25% большее количество спроектированных домов и на 35% большее количество продаваемых кв.метров, в каждом доме. Экономию на СРМ, ТУ и дальнейшую при эксплуатации зданий. Как известно, покупатель сейчас заранее считает расходы на оплату КУ.

Какие выгоды и пользу Вы получаете?

1. Увеличение плотности застройки нового ЖК (до максимально разрешённых в ГПЗУ показателей, сколько администрация согласует, столько ПБ и выдаст). На одном и том же земельном участке можно построить на 25 — 30% большее количество кв.метров (работа инженеров всегда покажет точные цифры);
2. Заказчик получает на 35% больше продаваемых кв.метров, чем от аналогичных других проектных предложений. За счёт коэффициентов соотношения 85/15 и пункта №1.
3. Любое соотношение квартирографии, по желанию заказчика. В любом порядке, на любом этаже с возможностью её изменения в ходе строительства. Например, как сейчас (февраль- март 2026 г.) рынок изменился, и востребованными стали 1-к. квартиры, их делается больше. Или нужно объединить пару-тройку квартир, сделать 3-х, 4-х или 5-ти комнатное жильё.
4. Снижение расходов на СМР за счет конструктива коробки и предлагаемого списка решений. Справка архитектора ссылка
5. Экономия до 40% энерго и тепло сбережение при обслуживании через УК.
6. Повышенная заинтересованность заказчиков. Им больше нет необходимости Вас с кем-то сравнивать и выбирать решения других исполнителей. Заходя в Ваши проекты они на долгие годы остаются с вами в партнёрстве, идут рука об руку. Доверяя Вам, они будут выбирать новые участки уже с учётом Вашего нового решения;
7. Возможность работать с любым ДСК или ЖБИ, иметь большее количество рабочих вариантов и быть не зависимыми от одного поставщика. АР и КР позволяют выбирать любые варианты поставщиков, это может быть монолит, панель, блок или сборный каркас.
8. Применяя программу по реализации готовых квартир (обсуждается отдельно), Ваш заказчик на 35-50% решает вопрос со сбытом построенного и введённого в эксплуатацию готового жилья. Большинство девелоперов и строителей все эти программы по удержанию покупателей знают. При необходимости они всегда регулируют этот % реализации. Рынок постоянно меняется, в отделах продаж часто проводятся акции, дисконтирование при индивидуальном подходе, системы рассрочек и.т.д. Графики продаж зависят от развития инфраструктуры, методам продвижения и подвержены тенденциям спроса.

Уверен, в отделе развития каждой компании, на рассмотрении есть несколько перспективных площадок)). Распределить ресурсы нужно аккуратно. Риски и возможные подводные камни лучше всегда перепроверить. Сегодня каждый хорошо считает куда и как потратить средства, и как заработать больше, тоже считает)).

В сухом остатке заказчик и инвестор получают:

• Эффективное использование земельного участка и большая плотность застройки.
• Большее количество продаваемых метров по сравнению с аналогами и кратное увеличение от большей плотности строительства всего ЖК.
• Любая квартирография согласно ТЗ;
• Экономия средств на СМР, на ТУ и тепло/энергосбережении;
• Заказчик с подрядчиком заинтересован работать в долгую;
• Работа с любым ДСК и удобные условия работы;
• Выполнение плана программ развития жилищной сферы по местной районной администрации, области и по стране вт общем зачёте.

Предлагаю девелоперской /строительной компании сотрудничество по любому новому проекту или земельному участку, на котором компания решила построить ЖК.

В Вашей компании есть отдел развития или отдел ПТО, кто проводит подготовительную работу? Напишите на какую эл.почту направить моё предложение?

Вероятно, для строительной компании будет интересно работать с нашими заказчиками? Бывают ситуации, что интересная площадка есть, прогноз и анализ провели, ТУ подлежат обсуждению, а своего основного партнёра не получается убедить.